¿Cuáles son los tres presupuestos indispensables para que prospere la demanda de desalojo por ocupación precaria?

La Corte Suprema de Justicia de la República
La Sala Civil Transitoria

Resumen de la
Casación N.° 4838-2018, Lima

Demanda

Se interpone demanda de desalojo por ocupación precaria bajo los siguientes fundamentos: a) el demandante señala haber adquirido la titularidad del bien materia de litis en razón de un contrato de compraventa con pacto de retroventa celebrado con los demandados con fecha 1 de junio de 2013; y, b) en el contrato se pactó una cláusula de retroventa que debía ser ejercida hasta el 9 de abril de 2014 y, habiendo vencido el plazo, remitió a los demandados una carta notarial comunicándoles el vencimiento del plazo y requiriéndoles la entrega y desocupación del bien.

Contestación de la demanda

La demanda es contestada en mérito a los siguientes argumentos: a) el demandante no es propietario del bien inmueble materia de litis, debido a que los demandados nunca vendieron la propiedad ni celebraron un contrato de compraventa con pacto de retroventa; b) los demandados señalan haber sido estafados por el demandante, ya que les hizo creer que el inmueble tenía un precio de $ 73 309,00, cuando en realidad tenía un precio de $ 500 000,00; c) agregan que, por tal motivo, interpusieron una demanda de nulidad de acto jurídico contra el demandante; d) señalan haber adquirido el bien inmueble a una empresa inmobiliaria mediante contrato de compraventa; e) a la fecha de celebración del contrato con los demandantes, los demandados ya no eran propietarios del inmueble, debido a la transferencia efectuada a favor de Norma Ortega por la empresa inmobiliaria el 12 de marzo de 2004; y, f) los demandados se encuentran ocupando el inmueble en razón de un contrato de arrendamiento celebrado con la propietaria Norma Ortega en el año 2011.

Norma Ortega solicita su intervención litisconsorcial señalando ser la propietaria del bien inmueble en mérito al contrato de compraventa realizado el 12 de marzo de 2004.

Primera instancia

El Vigésimo Tercer Juzgado Especializado Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima declaró fundada la demanda, en base a los siguientes argumentos: a) el demandante acredita su derecho de propiedad en mérito al contrato de compraventa con pacto de retroventa celebrado en el año 2013; b) si bien, mediante contrato de compraventa celebrado en el año 1998, la empresa inmobiliaria le transfiere al demandado el inmueble materia de litis, posteriormente la misma empresa inmobiliaria le transfiere mediante compraventa el inmueble a Norma Ortega, sin embargo, se advierte que dicho contrato quedó sin efecto el 8 de marzo de 2016; c) la existencia de una demanda de nulidad de acto jurídico interpuesta por los demandados contra el demandante resulta insuficiente para acreditar la invalidez del acto jurídico; d) la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado entre Norma Ortega y los demandados, no acredita que ella sea la propietaria del inmueble, debido a que se dejó sin efecto el contrato de compraventa entre la empresa inmobiliaria y Norma Ortega. Asimismo, el contrato de arrendamiento carece de fecha cierta, pues la certificación de la firma tiene como fecha 18 de junio de 2016, fecha cercana a la presentación de la contestación de la demanda; y, e) en el acta de conciliación se advierte que los demandados no sustentaron la condición de arrendatarios.

Segunda instancia

La Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima revocó la sentencia declarándola improcedente, bajo los siguientes fundamentos: a) los demandados objetan la transferencia efectuada de su parte a los demandantes, sustentados en la transferencia realizada con anterioridad a Norma Ortega, sin embargo, para determinar si al demandante le corresponde la restitución del bien debe de haber un pronunciamiento sobre el derecho de propiedad que reclama; y, b) existen diversos actos jurídicos sobre el inmueble, cuya validez o eficacia no puede dilucidarse en el proceso de desalojo.

Corte Suprema de Justicia

El Supremo Tribunal señala, citando el artículo 911 del Código Civil, que la posesión precaria es aquella que se ejerce sin título alguno o cuando este ha fenecido, por tanto, para que prospere la acción es necesario la existencia de tres presupuestos: a) que el actos acredite ser titular del inmueble; b) que acredite la ausencia de una relación contractual entre el demandante y emplazado; y, c) que, para ser considerado precario, debe de haber una ausencia de cualquier circunstancia que justifique la posesión del bien por parte del emplazado.

Se aprecia que los demandantes adquirieron la titularidad sobre el inmueble en mérito del contrato de compraventa con pacto de retroventa en al año 2013 suscrito con los demandados, habiendo quedado perfeccionado el contrato compraventa al no haberse hecho efectiva, por parte de los demandados, la cláusula de retroventa dentro del plazo establecido. Asimismo, los argumentos sostenidos por los demandados resultan incongruentes con lo actuado, debido que no se acredita con medio probatorio la existencia de fraude o engaño por parte del demandante respecto al precio del inmueble.

Además, el contrato de arrendamiento celebrado entre Norma Ortega y los demandados no produce convicción alguna, debido que dicho documento adquirió recién fecha cierta el 18 de junio de 2016, fecha que se verifica la certificación de firmas de las partes contratantes, data que guarda proximidad con la fecha en que los demandados presentan su escrito de contestación.

Por tanto, los demandados y Norma Ortega carecen de título que justifique la posesión sobre el predio materia de Litis.

Sentencia

Se declara fundado el recurso de casación interpuesto por el demandante; en consecuencia, casaron la sentencia de vista.

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