¿El contrato de venta de bien ajeno se considera una transferencia en nuestro ordenamiento jurídico?

La Corte Suprema de Justicia de la República
La Sala Civil Transitoria

Resumen de la
Casación N.° 2238-2017, Tacna

Demanda

Se interpone demanda de nulidad de acto jurídico de escritura pública de compraventa bajo los siguientes argumentos: a) Juan Crisóstomo adquiere en venta real y enajenación perpetua el bien materia de litis mediante contrato de compraventa a plazos, haciéndose contribuyente de la municipalidad; b) en el año 1990, con firma legalizada y ante el notario público, Juan Crisóstomo, propietario del bien, le transfiere al demandante por el precio de i/ 5 000 000,00; c) se interpone demanda de obligación de hacer contra Juan Crisóstomo, a fin que cumpla con otorgarle al demandante la escritura pública del inmueble transferido; y, d) el 13 de setiembre de 2005, el demandado vende el inmueble materia de litis a Marisela Romero mediante contrato privado de transferencia, actuando como si aún fuese propietario.

Contestación de la demanda 

Marisela Romero contesta la demanda es contestada en base a los siguientes argumentos: a) en julio de 2005 celebró un acuerdo verbal de traspaso de terreno con Juan Crisóstomo; b) el propietario, en ese entonces, señaló que el terreno no se encontraba inscrito y que tenía deudas con la Empresa Nacional de Edificaciones, (en adelante, Enace), habiendo sólo cancelado una letra, por lo que una vez regularizada lo inscribiría y, posterior a ello, se lo vendería; c) desde ese momento la demandada podía tomar posesión del lote y construir su vivienda sin limitaciones; d) se le hizo entrega de una carta poder de fecha 4 de agosto de 2005 para disponer del terreno; e) la demandada inició con la construcción de su vivienda, sin embargo, el hoy demandante interpuso demanda sobre interdicto de recobrar disponiendo del terreno, la cual fue declarada infundada en ambas instancias; f) la recurrente celebra un contrato privado de transferencia con Juan Crisóstomo en setiembre de 2005, comprometiéndose a realizar los pagos pendientes del terreno y su regularización en los registros públicos, y, una vez cumplida estos pagos, se formalizaría la escritura pública de compraventa; y, g) en cuanto al contrato de compraventa realizado entre Enace y su codemandado, en su cláusula quinta refiere que el Banco de la Vivienda del Perú (en adelante Banvip) se reserva la propiedad hasta que el precio sea totalmente pagado; asimismo, en la cláusula sétima inciso d) menciona que el comprador se obliga bajo pena de resolución, a no transferir, arrendar, ceder, hipotecar o gravar el inmueble antes de su cancelación salvo autorización expresa de Enace, limitaciones que continuaron vigentes hasta su cancelación total.

Juan Crisóstomo contesta la demanda en mérito a los siguientes argumentos: a) es falso que haya vendido el bien al demandante; b) el contrato de compraventa que aduce el demandante es nulo, debido a que carece de los requisitos mínimos de validez, pues no se consignó el segundo prenombre del demandado, ni el domicilio real, no se realizó con documento de identidad, no se aprecia la impresión dactilar de las parte y porque no se puede realizar la venta de un bien que en ese momento no era de su propiedad.

Primera Instancia

El A quo declara infundada la demanda, bajo los siguientes argumentos: a) se acredita que los codemandados celebraron un contrato privado de transferencia de lote de terreno; y, b) no se demostró que el fin común de los codemandados sea ilícito, pues no se acreditó que Marisela Romero actuó de mala fe; además, se tiene que al cumplirse los pagos pendientes con Banvip, recién se viabiliza la transferencia de propiedad.

Segunda Instancia

El Ad quem confirmó la sentencia bajo los siguientes argumentos: a) el demandante alega que el contrato de compraventa entre los codemandados contiene un fin ilícito, sin embargo, se observa que dicho contrato se realizó conforme a ley, elevándose a escritura pública e inscribiéndose, lo cual no evidencia un fin ilícito; b) el codemandado, al momento de celebrar el contrato de transferencia de lote de terreno con el hoy demandante, no ostentaba el derecho de propiedad del predio materia de litigio, conforme se puede advertir del contrato de compraventa a plazos de lote básico emitido por Enace, representante de Banvip, donde se estipula claramente la reserva de propiedad sobre el bien materia de litis hasta que el demandado cancele el precio total del predio; y, c) el derecho de propiedad por parte de Juan Crisóstomo recién fue establecido en el año 2007 cuando Cofopri le otorga título de saneamiento de propiedad del inmueble materia de litigio.

Corte Suprema de la República

La Sala Suprema manifiesta que: a) se observa que Banvip, representado por Enace, y Juan Crisóstomo celebraron en 1989 un contrato de compraventa a plazos de lote básico, en donde Banvip se reservaba la propiedad hasta la cancelación del pagó; b) en el 2005 Juan Crisóstomo transfiere el inmueble materia del proceso a favor de Marisela Romero, para que en su representación, cumpla con efectuar todos los pagos o cuotas pendientes hasta su total cancelación con la finalidad de formalizar la escritura pública traslativa de dominio; c) por lo expuesto se entiende que cuando Juan Crisóstomo transfirió el bien a favor del demandante aún no era propietario del terreno, y siendo que el bien estaba inscrito a favor de Banvip, ambas partes sabían que se trataba de un bien ajeno, bajo esa perspectiva, el contrato aludido era en realidad un contrato sobre bien ajeno, sin embargo, para nuestra doctrina la venta de bien ajeno no es propiamente una transferencia, sino una promesa de venta; es por ello que el artículo 1537 del código civil indica que cuando ambas partes saben que el bien es ajeno rige lo dispuesto en los artículos 1470 a 1472 del código civil que regula la promesa de obligación, teniendo este carácter indemnizatorio. 

Decisión

Se declara infundado el recurso de casación interpuesto por el demandante; en consecuencia, no casaron la sentencia de vista.

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