¿La sentencia definitiva que declara infundada una demanda de incumplimiento de promesa de venta puede merituar un justo título?

Corte Suprema de Justicia de la República
Sala Civil Transitoria

Resumen de la
Casación N.° 35741-2017, Ayacucho

Demanda

Se interpone demanda de desalojo por ocupación precaria con la finalidad de que los demandados restituyan el predio materia de litis bajo los siguientes fundamentos: a) se realizó una promesa de compraventa verbal a favor de los demandados, la cual caducó debido a que ninguna de las partes demandó el cumplimiento de dicha promesa dentro del año de su celebración; b) los demandados ocupan el inmueble, lo cual, ante la caducidad de la promesa de compraventa, ocupándose viene realizando de manera precaria desde aproximadamente cuatro años; y, c) al pasar un periodo de dos años de la promesa de compraventa, los demandados exigieron el cumplimiento de dicho acuerdo, el mismo que se revisó ante este mismo juzgado, habiéndose emitido sentencia declarando infundada dicha pretensión.

Contestación

Se contestó la demanda bajo los siguientes fundamentos: a) si bien es cierto, la demandante es propietaria del inmueble, sin embargo, celebraron una promesa de compraventa verbal y desde ese momento vienen posesionando el predio, debido a que la demandante lo entregó de manera voluntaria; y, b) los demandados abonaron la suma de S/ 8,800.00, en calidad de arras de la promesa de venta del predio, por ende, no tienen la condición de precarios.

Primera instancia

Se declaró FUNDADA la demanda señalando que los demandados vienen posesionando el bien materia del proceso en virtud a que existió un contrato de promesa de compraventa; sin embargo, habiendo ellos accionado judicialmente el cumplimiento de promesa de venta o devolución de arras de retractación, se desestimó la demanda incoada, por lo que tienen la condición de precarios con título fenecido a que alude el Cuarto Pleno Casatorio Civil.

Segunda instancia 

La Sala Superior REVOCÓ la sentencia de primera instancia y declaró INFUNDADA la demanda, bajo los siguientes argumentos: a) las partes reconocen haber celebrado un contrato de promesa de compraventa sobre el bien materia de litis, asimismo, se pactó un precio, el cual los demandados brindaron como parte de pago; b) la demandante reconoce que los demandados vienen ocupando el bien submateria, lo que quiere decir que la demandante realizó la entrega del bien inmueble a los demandados en la misma fecha de la celebración del contrato de promesa; y, c) habiendo la parte demandante entregado la posesión y los demandados realizado el pago de una cuota inicial a cuenta del justiprecio pactado, el contrato verbal celebrado no es uno de promesa de compraventa, sino, un contrato definitivo de compraventa al concurrir con su celebración los elementos esenciales del contrato.

Corte Suprema de Justicia

La pretensión de cumplimiento de promesa de venta, cuenta con sentencia desestimatoria definitiva que declara infundada la demanda de cumplimiento de promesa de venta; en consecuencia, los demandados no ostentan título por el cual se legitime su posesión, por lo que de conformidad con el artículo 911 del Código Civil, tienen la calidad de ocupantes precarios.

Decisión

Se declara FUNDADO el recurso de casación interpuesto por la demandante; por consiguiente, CASARON la sentencia de vista.

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