¿Puede considerarse el derecho expectaticio a la declaración de ser titular o cotitular como título justo a poseer?

Corte Superior de Justicia de la República
Sala Civil Permanente

Resumen de la
Casación N.° 582-2018, Lima Norte

Demanda

Se interpone demanda sobre desalojo por ocupación precaria, en mérito a los siguientes fundamentos: a) adquirió el inmueble mediante escritura pública de anticipo de legítima en el año 2014, otorgada por su anterior propietaria, Victoria Luz Mercado; y, b) los demandados poseen el inmueble sin contar con un justo título.

Contestación

Los demandados contestan la demanda bajo los siguientes argumentos: a) no son precarios, debido a que celebraron un contrato preparatorio de arrendamiento y, posteriormente, un contrato de ratificación de contrato de arrendamiento con el titular del inmueble materia de litis; b) los propietarios del inmueble son Marco Antonio y Luis Alberto Romero Rodríguez, quienes tienen a su favor una medida cautelar de anotación de demanda de petición de herencia; y, c) en la partida del inmueble no está inscrita la escritura pública de anticipo de legítima que manifiesta el demandante.

Primera instancia

El Tercer Juzgado Especializado Civil de Condevilla de la Corte Suprema de Justicia declaró INFUNDADA la demanda sobre la base de los siguientes fundamentos: a) el demandante es propietario actual del inmueble por haberlo obtenido mediante escritura pública de anticipo de legítima, otorgada a su favor por su anterior propietaria; b) los demandados sostienen haber celebrado un contrato de arrendamiento con Marco Romero Rodríguez, quien alega tener el derecho de propiedad sobre el inmueble, declaratoria de herederos y exclusión, por lo tanto, los demandados recibieron la posesión del inmueble de parte de quien se consideraba propietario por herencia de Antonia Rodríguez Chuquimia, anterior propietaria; y, c) el trámite del proceso judicial iniciado por Marco Romero Rodríguez genera cierta expectativa respecto a la declaración del derecho de propiedad sobre el inmueble.

Segunda instancia

La Sala Civil Permanente de la Corte Superior de Justicia CONFIRMÓ la sentencia de primera instancia, bajo los siguientes fundamentos: a) lo señalado por la demandante se respalda en la escritura pública de anticipo de legítima celebrada con Victoria Mercado Núñez; b) los demandados sostienen que el título para poseer el inmueble es el contrato de arrendamiento celebrado con Marco Romero Rodríguez, representante de la sucesión de Antonia Rodríguez Chuquimia, quien a su vez habría sido propietaria del inmueble; c) el contrato mencionado no se hallaba inmerso en ninguno de los supuestos de nulidad manifiesta, por el contrario, se advierte que cumple con los requisitos esenciales; y, d) la sala concluyó que, si bien el demandante tiene el derecho para solicitar la reivindicación del bien, los demandados también cuentan con el mismo derecho, toda vez que tienen título vigente para poseer.

Corte Suprema de Justicia

El artículo que se analiza es el siguiente:

Artículo 911.- “Es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido”.

La Corte Suprema señala que el título para poseer debe ser entendido como cualquier acto jurídico que permite a la demandada justificar su posesión, como, por ejemplo, el derecho expectaticio a la declaración de ser titular o cotitular del inmueble por herencia. En este caso, no se cuestiona el derecho que tiene el demandante para reclamar el inmueble materia de litis, sino el derecho de posesión que tienen los demandados.

La parte demandada sostiene que su título para poseer es el contrato de arrendamiento celebrado con Marco Romero Rodríguez; este último celebró el contrato convencido del ejercicio del derecho de propiedad por herencia que le asiste, toda vez que considera ser heredero por representación colateral de Antonia Rodríguez, por lo que presentó una demanda de petición de herencia, declaración de herederos y exclusión de herencia, logrando inscribir la medida cautelar de anotación de la referida demanda.

El supremo tribunal expone que al tener el arrendador, Marco Romero Rodríguez, un derecho expectaticio a heredar el inmueble y, como consecuencia de ello, convertirse en titular o cotitular de él, celebró contrato con los demandados, por lo tanto, el título que invocan poseer deberá ser reconocido como tal, por ende, la posesión de los demandados es legítima y no precaria, no resultando aplicable el artículo 911 del Código Civil.

Sentencia

Se declaró INFUNDADO el recurso de casación presentado por el demandante; en consecuencia, NO CASARON la sentencia de vista.

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