¿Se puede discutir las construcciones realizadas en una propiedad en el proceso de desalojo?

Corte Superior de Justicia de la República
Sala Civil Transitoria

Resumen de la
Casación N.° 562-2017, Lima Este

Demanda:

Se interpone demanda sobre el proceso de desalojo considerando para dicho efecto los siguientes argumentos: a) la demandada, al iniciar una relación sentimental el hijo del propietario, se mudó al tercer piso del inmueble de forma precaria; b) la demandada tenía una conducta hostil y agresiva; c) al término de su matrimonio, la demandada cambió la cerradura y la puerta del departamento ubicado en el tercer piso; y, d) el demandante requirió a la demandada desalojar el inmueble a fin de arrendarlo y cubrir los gastos del tratamiento de su hijo, quien padece de Parkinson.

Contestación:

La demandada contesta bajo los siguientes argumentos: a) estando casada, el demandante le otorgó el tercer piso, sin construir, a su hijo como herencia; y, b) la propiedad no tiene independización ni declaración de fábrica inscrita ante registros públicos y a la municipalidad.

Primera instancia:

El Juzgado Civil de San Juan de Lurigancho de la Corte Superior declaró FUNDADA la demanda y ordenó el consecuente desalojo sobre la bse de los siguientes argumentos: a) el demandante probó tener la titularidad del bien materia de litis al presentar una copia certificada de la partida electrónica; b) se advierte la compra de bienes para construcción; sin embargo, no se verifican que los mismos hayan servido para la construcción de del inmueble materia de litis; y, c) teniendo en cuenta el IV Pleno Casatorio Civil, la demanda de posesión no puede versar sobre construcciones realizadas sobre una propiedad; por tanto, no es posible analizar y dilucidarse dichos argumentos como parte del proceso. No obstante, se deja a salvo el derecho de la demandada de recurrir ante otras instancias la tutela de los derechos que considere hayan sido afectados.

Segunda instancia:

La Sala Civil Descentralizada y Permanente de San Juan de Lurigancho confirmó la sentencia apelada, bajo los siguientes argumentos: a) el demandante tiene condición de propietario del inmueble; b) el demandante acreditó ser propietario del inmueble; sin embargo, se deja a salvo el derecho de la parte demandada referido a las construcciones realizadas al inmueble; c) la posesión que ejerce la demandada está acreditada; d) no está en discusión el bien materia de litis, toda vez que el inmueble está identificado; y, e) no se acreditó que el demandante haya otorgado en anticipo de legítima el tercer piso a su hijo.

Corte Suprema:

En reiteradas jurisprudencias la Corte Suprema ha señalado que la posesión precaria es la que se ejerce sin tener un título que justifique la posesión. En ese sentido, la primera y segunda instancia establecieron de manera correcta que el demandante era titular del bien inmueble, el mismo que se encuentra inscrito en registros públicos.

Por otra parte, la demandada argumenta ser la propietaria del tercer piso que venía poseyendo, debido a las construcciones que había realizado. Sin embargo, tal argumento no puede ser analizado dentro del proceso de desalojo por ocupación precaria, debido a la naturaleza y fines del mismo. Es decir, la naturaleza del proceso consiste en la restitución o la entrega de la posesión en base a un título legítimo y no sobre determinar el derecho de propiedad.

Lo expuesto en el párrafo anterior se sustenta en el fundamento 5.5. del IV Pleno Casatorio, el cual establece: “En los casos en los que “el demandado afirme haber realizado edificaciones o modificaciones sobre el predio materia de desalojo —sea de buena o mala fe—, no justifica que se declare la improcedencia de la demanda, bajo el sustento de que previamente deben ser discutidos dichos derechos en otro proceso.

Ahora bien, ello no significa que la demandada no pueda reclamar el derecho de propiedad en otro proceso que considere pertinente, en el marco de lo dispuesto en los artículos 941, 942 y 943 del Código Civil.

Sentencia:

Se declara INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por la demandada.

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