¿Un contrato de arrendamiento otorgado por quien se identifica como propietario sin serlo, puede ser un título que justifique la posesión?

Corte Superior de Justicia de la República
Sala Civil Transitoria

Resumen de la
Casación N.º 3192-2017, Huaura

Demanda

Se interpone demanda sobre desalojo por ocupación precaria, en mérito a los siguientes argumentos: a) la demandante adquiere el bien inmueble materia de litis mediante contrato de compraventa de su anterior propietario, Noel Cabanilla Gil; b) la demandada celebró un contrato de arrendamiento con Noel Cabanilla, sin embargo, este último ya no era propietario del bien; y, c) el año 2011 interpuso una demanda de desalojo por ocupante precario, la misma que no prosperó debido a que el juez estableció como requisito que debía acreditar el precio de  la construcción del inmueble, lo que se prueba con la declaratoria de fábrica.

Contestación

La demandada contesta la demanda en base a los siguientes fundamentos: a) posee el inmueble con justo título, debido al contrato de arrendamiento celebrado en el año 2014; b) es falso el hecho que la demandante haya interpuesto una demanda de desalojo en el año 2011, ya que en ese tiempo no poseía el inmueble; y, c) la demandante inscribió la declaración de fábrica ante la Sunarp, sin embargo, no acreditó haber efectuado los gastos de construcción y edificación.

Primera instancia

El a quo declaró INFUNDADA la demanda exponiendo lo siguiente: a) se acreditó que la demandante es propietaria del inmueble; b) no se evidencia la invalidez del contrato de arrendamiento celebrado por la demandada; y, c) el contrato de arrendamiento es válido mientras no se declare judicialmente lo contrario. Asimismo, el contrato no ha fenecido, por lo tanto, la demandada no tiene la condición de precaria.

Segunda instancia

El ad quem declaró nulo de oficio el contrato de arrendamiento y, como consecuencia, REVOCÓ la sentencia de primera instancia, declarando FUNDADA la demanda, bajo los siguientes argumentos: a) se acreditó que la demandante es propietaria del inmueble, por tanto, está facultada para ejercer la acción de desalojo; b) se aprecia del contrato de arrendamiento que Noel Cabanilla Gil afirmó ser propietario del inmueble y que adquirió el mismo en el año 1996; c) se corroboró que el demandante obtuvo el inmueble en el año 1999, el cual está debidamente inscrito en Registros Públicos; d) a la fecha de celebración del contrato de arrendamiento, Noel Cabanilla ya no era propietario del bien, por lo tanto, no podía disponer de un derecho del que no era titular; e) dicho contrato resulta inválido, debido que se encuentra dentro de la causal de nulidad: objeto jurídicamente imposible; y, f) resulta aplicable el numeral 5.3. del IX Pleno Casatorio Civil, esto es, declarar la nulidad de oficio del acto jurídico.

Corte Suprema de Justicia

Los artículo que se analizan son los siguientes:

Artículo 326.- “La unión de hecho, voluntariamente realizada y mantenida por un varón y una mujer, libres de impedimentos matrimonial, para alcanzar finalidades y cumplir deberes semejantes a los del matrimonio, origina una sociedad de bienes que se sujeta al régimen de sociedad de gananciales, en cuanto le fuere aplicable, siempre que dicha unión haya durado por lo menos dos años (…)”.

Artículo 911.- “La posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido”.

Respecto al artículo 326, la Corte Suprema sostiene que la norma invocada es inaplicable a este caso, puesto que en el proceso de desalojo por ocupación precaria sólo se discute si la parte demandante tiene derecho a la restitución de la posesión y si la parte demandada cuenta con un justo título.

En relación al artículo 911, el supremo tribunal cita un extracto del IV Pleno Casatorio Civil: “(…) una persona tendrá la condición de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno, sin pago de renta y sin título para ello, o cuando dicho título, según las pruebas presentadas en el desalojo, no genere ningún efecto de protección para quien lo ostente, frente al reclamante (…)”.

En esa misma línea de ideas, los argumentos respecto al derecho de propiedad de Noel Cabanilla Gil no corresponden ser ventilados en el proceso de desalojo. Además, si bien la demandada presentó el contrato de arrendamiento, este no puede ser oponible a la demandante, quien acreditó ser la única propietaria del bien inmueble materia de litis. Por consiguiente, la posesión que ejerce la demandada sobre el bien y todos los actos administrativos que se realizaron no acreditan el derecho de propiedad.

Sentencia

Se declaró INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por la demandante; en consecuencia, NO CASARON la sentencia de vista.

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